November 2019

28. 11. (Donnerstag)

20:00 – 22:00
Arbeitssitzung
VG Saal

Dezember 2019

3. 12. (Dienstag)

19:00 – 22:00
GR-Sitzung
VG Saal

8. 12. (Sonntag)

15:00 – 20:00
Nikolausmarkt
Saegmüllerstraße

11. 12. (Mittwoch)

20:00 – 22:00
Arbeitssitzung (bei Bedarf)
VG Saal

17. 12. (Dienstag)

19:00 – 22:00
GR-Sitzung (bei Bedarf)
VG Saal

Automatisch gespeicherter Entwurf

Einheimischen-Modell

Günstiger Wohnraum ist knapp. Durch die erfolgreichen Vertragsverhandlungen unseres Bürgermeisters Frederic Ruth um die freie Fläche neben dem Rathaus hat Uttenreuth jetzt die Chance, mit einem Einheimischen-Modell vielen Bürgern zum eigenen Heim zu verhelfen. Wir Unabhängigen haben zur Umsetzung einen finanzierbaren und realisierbaren Lösungsansatz erarbeitet. Hier finden Sie unseren Vorschlag für mehr erschwinglicher Wohnraum in Uttenreuth.  Die endgültige Ausgestaltung muss noch vom Gemeinderat beschlossen werden und kann natürlich auch noch an aktuelle Entwicklungen angepasst werden.

Was ist ein Einheimischen-Modell?

  • Verbilligte Grundstücke von der Gemeinde für Bürger, die sich sonst kein eigenes Heim in Uttenreuth leisten könnten.

    Rechtliche Vorgaben

    Einheimischen-Modelle waren längere Zeit rechtlich umstritten. Nachdem jetzt alle rechtlichen Bedenken ausgeräumt sind, gibt es verbindliche Vorgaben. Deshalb dürfen bestimmte Grenzen für Einkommen und Vermögen nicht überschritten werden, damit die Gemeinde Grundstücke verbilligt abgeben darf.

    Einkommen

    Absolute Obergrenze: 51.000€, Paare: 102.000€

    Vermögen

    Maximal in Höhe des Grundstückswertes

    Weitere Informationen

    Leitlinien der Obersten Bayerischen Baubehörde (kompakt)

    Fachbeitrag der Obersten Bayerischen Baubehörde (ausführlich)

  • Bei der Vergabe werden Ortsgebundenheit (Ehrenamt, Wohn- oder Arbeitsort) und soziale Bedingungen (Einkommen, Kinder, Pflegebedürftigkeit) berücksichtigt.

    Rechtliche Vorgaben

    Die verbindlichen Vorgaben für Einheimischen-Modelle legen fest, dass Merkmale der Ortsgebundenheit, maximal zu 50% berücksichtigt werden dürfen.
    Soziale Bedingungen müssen mindestens mit 50% berücksichtigt werden.

    Weitere Informationen

    Leitlinien der Obersten Bayerischen Baubehörde (kompakt)

  • Wer mehr Bedingungen erfüllt, zahlt weniger und wird bei der Vergabe von Grundstücken bevorzugt.
  • Wer zu viel verdient oder Immobilien besitzt, hat zwar keinen Anspruch auf verbilligtes Bauland, kann aber trotzdem ein Grundstück erhalten.

Weil auch verbilligte Grundstücke Geld kosten, das dann für das Haus fehlt, soll die Gemeinde Uttenreuth nach unseren Vorstellungen die Grundstücke vorrangig als Erbbaurecht vergeben.

Was ist ein Erbbaurecht?

  • Statt zu kaufen zahlt der Bauherr Erbbauzins, eine Art Pacht für das Grundstück.
  • Der Vertrag für das Erbbaurecht läuft 99 Jahre, ist im Grundbuch gesichert und unkündbar. Die Gemeinde verpflichtet sich den Vertrag auf Wunsch zu verlängern.
  • Das Haus oder die Wohnung auf dem Grundstück gehört dem Bauherrn, es kann genutzt werden wie jedes andere Gebäude auch. Das Eigentum kann zusammen mit dem Erbbaurecht problemlos verkauft oder vererbt werden.

Was kostet ein Grundstück?

  • Auf dem freien Markt beträgt der Erbauzins 3 bis 4% des Grundstückswertes, z.T. sogar mehr.
  • Wir wollen den Erbbauzins auf bis zu 1% reduzieren. Man zahlt bestenfalls weniger als bei der Bank allein für Zinsen und muß kein Grundstück abbezahlen.

    Kosten auf dem freien Markt

    Der Bodenrichtwert (Stand Ende 2018) beträgt für Uttenreuth 485€/m². Es werden aber auch höhere Preise von über 500€/m² verlangt und bezahlt. In unserem Modell soll als Berechnungsgrundlage der marktübliche Erbbauzins mit 4% des Verkehrswertes des Grundstücks (zum Zeitpunkt der Vergabe des Erbbaurechtes) angesetzt werden. Bei maximaler Ermäßigung soll der Erbbauzins noch 1% betragen.
    Beispiel:
    Bei einem Grundstück mit 250 m² und einem angenommenen Verkehrswert von 500€/m² beträgt der Wert des Grundstücks 250 x 500 = 125.000€. Der marktübliche Erbbauzins von 4% beträgt 5.000€/Jahr. Bei maximaler Ermäßigung des Erbbauzinses auf 1% liegt der Erbbauzins noch bei 1.250€/Jahr.

    Ermäßigung aufgrund Ortsgebundenheit

    Die maximale Ermäßigung des Erbbauzinses aufgrund der Ortsgebundenheit beträgt 1,5 Prozentpunkte. Die genaue Aufteilung der Punkte muss noch vom Gemeinderat beschlossen werden. Sie könnte wie folgt aussehen:

    Erster Wohnsitz im Gemeindegebiet in den letzten 5 Jahren

    pro Jahr 0,1 Prozentpunkte, maximal 0,5 Prozentpunkte

    Beschäftigungsverhältnis oder selbständige Tätigkeit im Gemeindegebiet in den letzten 5 Jahren

    pro Jahr 0,1 Prozentpunkte, maximal 0,5 Prozentpunkte

    In Haushalten mit mehreren Personen werden Beschäftigungsverhältnis und erster Wohnsitz getrennt, aber jeweils nur für eine Person angerechnet.

    Beispiel:
    Bei einem Ehepaar arbeitet sie seit 6 Jahren in Uttenreuth, er seit 4 Jahren, ergibt 0,5 Prozentpunkte Ermäßigung durch das Beschäftigungsverhältnis. Er wohnt hier seit 4 Jahren, sie aber erst 1 Jahr, ergibt weitere 0,4 Prozentpunkte durch den ersten Wohnsitz.

    Passive Mitgliedschaft in einem gemeinnützigen Verein im Gemeindegebiet in den letzten 5 Jahren

    pro Jahr 0,02 Prozentpunkte, maximal 0,1 Prozentpunkte

    Aktive Mitgliedschaft in einem gemeinnützigen Verein oder andere ehrenamtliche Tätigkeit im Gemeindegebiet in den letzten 5 Jahren:

    pro Jahr mit bis 10h/Monat: 0,02 Prozentpunkte, maximal 0,1 Prozentpunkte
    pro Jahr mit bis 20h/Monat: 0,04 Prozentpunkte, maximal 0,2 Prozentpunkte
    pro Jahr mit mindestens 20h/Monat: 0,1 Prozentpunkte, maximal 0,5 Prozentpunkte

    In Haushalten mit mehreren Personen werden Vereinsmitgliedschaft und ehrenamtliche Tätigkeit voll für jedes Haushaltsmitglied angerechnet. Bei mehreren Vereinsmitgleidschaften und ehrenamtlichen Tätigkeiten einer Person, wird die höhere Ermäßigung einmal für jedes Jahr angerechnet.

    Beispiel:
    Bei einem Ehepaar mit Kind lebt zusätzlich seine Mutter. Das Kind spielt seit 7 Jahren im Sportverein ergibt 0,1 Prozentpunkte. Seine Mutter ist schon lange im Seniorenverein, macht ebenfalls 0,1 Prozentpunkte. Er ist seit 15 Jahren bei der Feuerwehr, wendet 12h/Monat auf und ist noch in 5 anderen Vereinen zahlendes Mitglied, ergibt 0,2 Prozentpunkte. Sie ist seit 6 Jahren Übungsleiterin im Sportverein: bis vor 3 Jahren nur 5h/Monat, seit 3 Jahren aber mit 20h/Monat, ergibt 2 x 0,02 + 3 x 0,1 = 0,34 Prozentpunkte Ermäßigung. Macht zusammen 0,74 Prozentpunkte Ermäßigung.

    Ermäßigung aufgrund sozialer Faktoren

    Die maximale Ermäßigung des Erbbauzinses aufgrund sozialer Kriterien beträgt 1,5 Prozentpunkte.

    Kinder, je kindergeldberechtigtem Kind

    0,2 Prozentpunkte, maximal 0,6 Prozentpunkte

    Pflegebedürftigkeit oder Behinderung, je Person im Haushalt

    Pflegegrad 2: 0,2 Prozentpunkte
    Pflegegrad 3: 0,3 Prozentpunkte
    Pflegegrad 4: 0,4 Prozentpunkte
    Pflegegrad 5: 0,5 Prozentpunkte

    Grad der Behinderung ab 50%: 0,1 Prozentpunkte
    Grad der Behinderung ab 70%: 0,3 Prozentpunkte
    Grad der Behinderung 100%: 0,5 Prozentpunkte

    Bei Personen die sowohl behindert als auch pflegebedürftig sind, wird die jeweils höhere Ermäßigung angewendet.

    Einkommen

    Unterschreiten der Einkommenshöchstgrenze (51.000 bei Einzelpersonen, 102.000 bei Haushalten)

    um je 10%: 0,1 Prozentpunkte, maximal 0,5 Prozentpunkte

    Vermögen

    Gesamtvermögen
    bis zu 30% des Verkehrswertes des Grundstücks 0,5 Prozentpunkte
    bis zu 40% des Verkehrswertes des Grundstücks 0,4 Prozentpunkte
    bis zu 50% des Verkehrswertes des Grundstücks 0,3 Prozentpunkte
    bis zu 60% des Verkehrswertes des Grundstücks 0,2 Prozentpunkte
    bis zu 70% des Verkehrswertes des Grundstücks 0,1 Prozentpunkte

  • Der Erbbauzins soll in Zukunft nicht schneller steigen als die allgemeine Lohn- und Preisentwicklung, also viel langsamer als die explodierenden Bodenpreise.

Wie kann sich die Gemeinde das Einheimischen-Modell leisten?

  • Die Gemeinde kann ihre aktuell äußerst günstigen Kreditbedingungen an die Bürger weitergeben.

    Kreditkonditionen für Kommunen

    Kommunen haben zur Zeit sehr günstig Kreditkonditionen. Im Programm 208 „IKK – Investitionskredit Kommunen“ der KfW beträgt der Zinssatz zur Zeit deutlich unter 1% bei 20-jähriger Laufzeit.

  • Ein Teil der Fläche wird zu Marktpreisen vergeben oder verkauft.
  • Durch diese Mischkalkulation kann Uttenreuth das Einheimischen-Modell absolut solide finanzieren.

    Grundstückskosten

    Der Kaufpreis für den Erwerb der Gesamtfläche Maißacker ist nicht öffentlich bekannt, weil in den Vertragsverhandlungen Vertraulichkeit vereinbart wurde. Den öffentlichen Haushaltsberatungen der Gemeinde Uttenreuth war jedoch zu entnehmen, dass im Haushalt, der üblicherweise sehr konservativ und mit einem Sicherheitsspielraum aufgestellt wird, für Grundstückskäufe 2,1 Millionen Euro eingeplant sind. Mangels besserer verfügbarer Zahlen wird diese Summe für die weiteren Berechnungen zu Grunde gelegt.

    Finanzierungskosten

    Um eine Summe von 2,1 Millionen Euro über 20 Jahre mit einen Kredit zu einem Zinssatz von 1% zu finanzieren und innerhalb dieser Zinsbindung vollständig, d.h. ohne ein Risiko steigender Zinsen abzubezahlen, sind jährlich ca. 120.000€ notwendig.

    Einnahmen aus dem Grundstück

    Wenn die bebaubare Fläche zur Hälfte im Rahmen des Einheimischenmodells zu 1% Erbbauzins und die andere zu marktüblichen 4% Erbbauzins vergeben wird, ergibt dies auf Basis obiger Beispielrechnung jährliche Einnahmen von ca. 100.000€. D.h. für eine jährliche Zusatzbelastung des Gemeindehaushaltes von lediglich 20.000€ kann dieses Modell umgesetzt werden.

    Selbst wenn der extrem unwahrscheinliche Fall eintritt, dass die ganze Fläche im Rahmen des Einheimischenmodells nur 1% Erbbauzins einbringt und der Zinssatz für den Kredit 1,5% betragen würde, ergäbe sich eine jährliche Zusatzbelastung des Gemeindehaushaltes von ca. 80.000€.

    Viel Geld, aber nicht zu viel, wenn so viele förderungswürdige Bürger auf diesem Wege ein eigenes Heim bekommen könnten.

    Anpassung an Bedarf

    Wenn, wie von uns geplant, der Bedarf der Uttenreuther Bürger zu Beginn erhoben wird, kann das Modell noch an aktuelle Entwicklungen angepasst werden.

Wie nachhaltig ist dieses Modell?

In einem überschaubaren Zeitraum von etwa 20 Jahren hat die Gemeinde die Kosten für das Grundstück wieder abbezahlt, es fließen aber weiter die Einnahmen durch den Erbbauzins. Die Gemeinde hat so den finanziellen Spielraum, den Erbbauzins weiter niedrig zu halten. Das Einheimischen-Modell mit Erbbaurecht kommt so auch künftigen Generationen von Uttenreuthern zu Gute. Der Erbbauzins wird auch noch in 25 oder 50 Jahren günstig sein, wenn unsere Kinder oder Enkel Familien gründen wollen und nach erschwinglichem Wohnraum suchen.
Wenn die Gemeinde aber jetzt die Grundstücke verbilligt verkauft, werden in 10 Jahren trotzdem Marktpreise dafür verlangt werden und die nächsten Generationen hätten nichts mehr vom Einheimischen-Modell.

Wie viele Bürger können mitmachen?

Damit Uttenreuth sich bei Anzahl und Größe der Grundstücke für Häuser oder Wohnungen genau nach den Bedürfnissen seiner Bürger richten kann, sollen sich vor der Umsetzung des Einheimischen-Modells alle interessierten Bürger bei der Gemeinde unverbindlich registrieren und ihre Wünsche angeben können. Auf dieser Grundlage kann man dann weiter planen.